C'est une des questions qu'on nous pose le plus souvent. Et c'est aussi une des plus mal comprises. Beaucoup de personnes lancent une activité de gestion locative en se disant "je vais juste être co-hôte sur Airbnb, ce n'est pas vraiment une conciergerie, donc je n'ai pas besoin de carte G". Spoiler : c'est rarement aussi simple.
Cet article fait le tour de la question, sans jargon, avec des exemples concrets. Si vous êtes propriétaire qui pense déléguer à un ami, conciergerie qui démarre, ou particulier qui aide un voisin à gérer son meublé de tourisme, vous trouverez ici des réponses claires à vos questions.
C'est quoi un "co-hôte" sur Airbnb ?
Le co-hôte, c'est une personne qu'un propriétaire désigne sur Airbnb pour l'aider à gérer son logement. C'est une fonctionnalité de la plateforme : vous ajoutez quelqu'un à votre annonce, et cette personne peut alors répondre aux voyageurs, gérer les réservations, coordonner le ménage, et même percevoir une part des loyers si vous le configurez ainsi.
Sur le papier, c'est très pratique. Vous partez en vacances, votre cousine s'occupe de la location pour vous. Vous êtes investisseur, vous déléguez la gestion à un prestataire local. Vous voulez vous lancer dans la conciergerie, vous devenez co-hôte pour plusieurs propriétaires.
Le problème, c'est que le statut de "co-hôte" n'existe pas dans le droit français. C'est juste un outil technique d'Airbnb. Et dans le droit français, dès que vous gérez le bien immobilier d'un autre contre rémunération, vous tombez sous une loi très précise : la loi Hoguet.
La loi Hoguet, qu'est-ce que c'est ?
La loi Hoguet, c'est la loi du 2 janvier 1970 qui encadre toutes les professions de l'immobilier en France. À l'origine, elle vise les agents immobiliers traditionnels, mais elle s'applique à toute activité qui consiste à gérer des biens immobiliers pour le compte de quelqu'un d'autre.
Ce qu'elle dit, en très simple : si vous gérez régulièrement des biens immobiliers pour autrui contre rémunération, vous devez détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI). Il en existe plusieurs types, mais celle qui nous intéresse pour la gestion locative est la carte G (G comme "Gestion immobilière").
Pour obtenir la carte G, il faut remplir plusieurs conditions :
- Avoir une aptitude professionnelle (diplôme spécifique, ou expérience équivalente)
- Être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) — ce qui exclut le statut d'auto-entrepreneur classique
- Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique
- Disposer d'une garantie financière si vous maniez les fonds de vos clients (les loyers, par exemple)
Vous l'aurez compris : ce n'est pas rien. C'est un vrai cadre professionnel, conçu pour protéger les propriétaires et les locataires contre les abus.
Et alors, la location saisonnière dans tout ça ?
Pendant longtemps, on s'est demandé si la loi Hoguet s'appliquait vraiment à la location saisonnière (Airbnb, Booking, Abritel...). Après tout, ce n'est pas une "vraie" gestion locative au sens classique : pas de bail, pas de relation locataire de long terme, juste des courts séjours.
La question a été tranchée par la jurisprudence. La Cour de cassation, dans plusieurs arrêts depuis 2018, a clairement confirmé que la gestion de locations saisonnières pour le compte de propriétaires tiers, à titre habituel et rémunéré, relève de la loi Hoguet. La nature du séjour (court ou long) ne change rien à l'affaire.
La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (la DGCCRF) a confirmé cette position et lancé plusieurs vagues de contrôles dans le secteur depuis 2022. Les conciergeries Airbnb sans carte G sont désormais dans le viseur.
Donc, concrètement : un co-hôte rémunéré sans carte G est-il dans la légalité ?
Posons la question franchement, parce que c'est ce que la plupart des gens veulent savoir.
Si vous êtes co-hôte sur Airbnb, payé à la commission, pour le compte d'un propriétaire dont vous n'êtes pas vous-même propriétaire, et que vous le faites régulièrement : non, vous n'êtes pas en règle avec la loi Hoguet.
Peu importe le nom que vous donnez à votre activité (co-hôte, gestionnaire, assistant, mandataire, accompagnant). Ce qui compte, c'est la réalité économique : vous gérez le bien immobilier d'autrui contre rémunération, de façon habituelle. Vous êtes dans le champ de la loi Hoguet, et vous devez avoir la carte G.
C'est dur à entendre, surtout quand Airbnb vous a présenté la fonctionnalité co-hôte comme une voie facile et accessible. Mais c'est la réalité du droit français.
Quels risques si je continue sans carte G ?
Les sanctions prévues par la loi Hoguet sont sérieuses :
- Sanctions pénales théoriques : jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (article 14 de la loi Hoguet). En pratique, les poursuites pénales sont rares mais existent.
- Sanctions administratives : amende administrative pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros, injonction de cesser l'activité.
- Nullité des actes : les contrats que vous avez signés (mandats, baux, etc.) peuvent être annulés rétroactivement.
- Restitution des honoraires perçus : un propriétaire mécontent peut vous demander de rendre tout ce qu'il vous a payé, et la prescription est de 5 ans en matière civile.
- Responsabilité civile : en cas de litige avec un locataire ou un propriétaire, votre absence de qualité professionnelle aggrave votre situation.
Et au-delà des sanctions, il y a un risque pratique : si un locataire mécontent porte plainte, si la DGCCRF fait un contrôle, ou si la mairie de votre commune lance une opération sur les meublés de tourisme, vous pouvez être identifié et sanctionné.
"Mais tout le monde le fait !"
C'est vrai. La pratique des co-hôtes sans carte G est extrêmement répandue. On estime qu'il y a en France entre 50 000 et 100 000 personnes qui gèrent des biens en location saisonnière pour le compte d'autres, sans la qualification légale requise. La grande majorité n'est jamais inquiétée.
Mais "tout le monde le fait" n'est pas un argument juridique. Si vous êtes contrôlé, le fait que vos voisins le fassent aussi ne vous protégera pas. Et les contrôles se sont intensifiés depuis 2022, avec une attention particulière sur :
- Les acteurs visibles commercialement (sites web, publicité, plusieurs biens gérés)
- Les zones touristiques sous pression (Paris, Côte d'Azur, stations de ski, zones littorales)
- Les signalements de locataires ou de propriétaires mécontents
Le risque statistique est faible, mais il existe, et il augmente avec votre visibilité.
Les cas où vous êtes en règle sans carte G
Il y a heureusement plusieurs situations où vous pouvez être co-hôte ou gestionnaire sans avoir besoin de la carte G. Détaillons-les.
Cas 1 : Vous êtes propriétaire (ou copropriétaire) du bien
C'est la voie la plus simple. Si vous êtes propriétaire du logement, vous gérez votre propre bien. Vous n'agissez pas pour "autrui" au sens de la loi Hoguet. Pas de problème.
Cela vaut aussi si vous êtes copropriétaire indivis (vous détenez une fraction du bien avec d'autres personnes, par exemple en famille ou suite à un achat collectif). Tant que vous avez une quote-part de propriété, vous gérez votre propre bien et la loi Hoguet ne s'applique pas.
Exemple : vous avez hérité d'un appartement avec vos frères et sœurs, et vous gérez la location saisonnière pour la famille. C'est légal, même si vous touchez une rémunération en compensation de votre travail (article 815-12 du Code civil).
Cas 2 : Vous rendez service gratuitement à un proche
Si vous gérez le bien d'un membre de votre famille ou d'un ami à titre gracieux (sans rémunération), la loi Hoguet ne s'applique pas. L'un de ses critères, c'est la rémunération.
Mais attention : "gratuitement" doit être réel. Si vous touchez des "remboursements de frais" généreux ou des cadeaux réguliers en compensation, l'administration peut requalifier en activité rémunérée. La gratuité doit être effective.
Cas 3 : Vous gérez ponctuellement, pas habituellement
La loi Hoguet vise les activités exercées à titre habituel. Si vous aidez occasionnellement un voisin une fois par an parce qu'il part en vacances, vous n'êtes pas dans le champ de la loi.
Le critère "habituel" est apprécié par les juges au cas par cas. En général, dès que vous gérez régulièrement (plusieurs fois par mois, ou plusieurs biens, ou plusieurs propriétaires), vous basculez dans l'activité habituelle.
Cas 4 : Vous êtes salarié d'une structure qui a la carte G... avec une attestation collaborateur
Si vous travaillez comme salarié d'une conciergerie titulaire de la carte G, vous pouvez effectivement gérer les biens des clients de votre employeur sans avoir besoin de votre propre carte. La carte de l'entreprise couvre votre activité, mais à une condition essentielle souvent oubliée : votre employeur doit avoir demandé pour vous une attestation de collaborateur auprès de la CCI.
Cette attestation est obligatoire pour tout collaborateur (salarié, mais aussi agent commercial ou stagiaire) qui intervient dans l'activité réglementée. Sans elle, vous êtes en réalité dans la même situation qu'un co-hôte sans carte G : vous exercez une activité de gestion immobilière sans qualification légale, même si votre employeur a la sienne.
La démarche est simple :
C'est le titulaire de la carte G qui fait la demande (le gérant, le président de la structure), pas le salarié lui-même. Elle se fait auprès de la CCI territoriale dont dépend la structure.L'employeur doit fournir le contrat de travail, une attestation sur l'honneur des missions confiées, et acquitter les frais (généralement modestes). Le collaborateur doit présenter un bulletin n° 2 du casier judiciaire vierge des condamnations incompatibles. Délai de délivrance : 3 à 6 semaines en général. L'attestation reste valable tant que vous travaillez dans la structure, et doit être renouvelée en cas de changement d'employeur. Si vous êtes salarié d'une conciergerie et que vous n'avez pas reçu d'attestation de collaborateur, demandez à votre employeur où il en est de la démarche. C'est une omission fréquente dans le secteur, et c'est dans votre intérêt personnel autant que dans celui de l'entreprise de la régulariser.
C'est la voie classique pour qui veut exercer en conciergerie sans investir dans sa propre carte G : rejoindre une structure existante et s'assurer d'avoir son attestation collaborateur en règle.
Cas 5 : Vous limitez votre intervention aux prestations matérielles
Si votre activité se limite strictement aux prestations matérielles sans aucune gestion de la relation contractuelle (ménage, accueil physique, remise des clés, blanchisserie, état des lieux purement matériels...), vous êtes dans le champ des services à la personne ou de l'entretien, pas de la gestion immobilière.
Concrètement, si vous faites le ménage entre deux locataires et que vous accueillez les voyageurs en remettant les clés, sans intervenir dans la réservation, la tarification, ou la relation contractuelle, vous n'êtes pas un gestionnaire au sens de la loi Hoguet.
Mais dès que vous gérez les annonces, les réservations, les messages avec les voyageurs, la tarification, le calendrier... vous basculez dans la gestion immobilière, et Hoguet s'applique.
Les fausses bonnes idées à éviter
Beaucoup de personnes tentent des montages pour contourner la loi Hoguet. Spoiler : la plupart ne fonctionnent pas.
Fausse bonne idée n°1 : "Je ne touche pas les loyers, je suis juste co-hôte"
Le fait de ne pas manier les fonds (les loyers vont directement sur le compte du propriétaire) ne vous dispense pas de la carte G. Il existe une variante de la carte G "sans maniement de fonds" qui ne nécessite pas la garantie financière. Mais la carte G reste obligatoire.
Fausse bonne idée n°2 : "Je suis micro-entrepreneur, j'ai le droit de faire ce que je veux"
Le statut d'auto-entrepreneur (ou micro-entrepreneur) ne vous autorise pas à exercer une activité réglementée si vous n'avez pas la qualification correspondante. Et la carte G n'est en pratique pas compatible avec le statut auto-entrepreneur, parce qu'elle exige une immatriculation au RCS.
Pour exercer légalement la gestion locative en auto-entrepreneur, il faudrait soit obtenir la carte G via une structure adaptée (SAS, EURL...), soit limiter strictement votre activité aux exceptions vues plus haut.
Fausse bonne idée n°3 : "Je vais juste mettre une mention 'hors loi Hoguet' dans mon contrat"
Ça ne marche pas. Vous ne pouvez pas écarter contractuellement l'application d'une loi d'ordre public. La qualification Hoguet dépend de la nature objective de votre activité, pas de l'étiquette que vous lui donnez. Même si votre contrat précise "le prestataire intervient en simple soutien administratif et n'exerce pas d'activité de gestion immobilière au sens de la loi Hoguet", si dans les faits vous gérez le bien, vous êtes soumis à Hoguet.
Fausse bonne idée n°4 : "Je vais facturer via la société du propriétaire"
Certains essaient de structurer leur activité en facturant via la SCI ou la société du propriétaire, comme si c'étaient les propres employés de la société. C'est généralement un trompe-l'œil qui ne résiste pas à l'analyse : si vous gérez en pratique pour le compte de la société qui n'est pas la vôtre, vous êtes dans le champ Hoguet.
Fausse bonne idée n°5 : "Je deviens propriétaire de 1 % pour passer à côté"
L'idée d'acquérir une quote-part symbolique (1 % ou moins) du bien pour sortir de Hoguet est tentante mais risquée. L'administration fiscale peut qualifier le montage d'abus de droit si la quote-part est manifestement disproportionnée par rapport à votre activité de gestion, et si elle a été acquise dans le seul but de contourner la loi.
Pour que la copropriété tienne la route, elle doit être réelle, économiquement significative, et acquise dans un cadre patrimonial cohérent (donation familiale, achat collectif assumé, etc.).
Les vraies solutions pour être en règle
Maintenant qu'on a fait le tour des fausses pistes, regardons les vraies solutions.
Solution 1 : Obtenir la carte G
C'est la voie de la professionnalisation complète. Vous montez une société (SAS, EURL, SARL...), vous obtenez la carte G auprès de la CCI, vous souscrivez les assurances et garanties nécessaires, et vous exercez en règle.
Avantages : vous pouvez gérer autant de biens et de propriétaires que vous voulez, sans limite. Vous êtes un professionnel reconnu.
Inconvénients : ce n'est pas immédiat (3-6 mois minimum pour obtenir la carte), ça coûte (frais de structure, RC pro, garantie financière, comptabilité...), et il faut satisfaire les conditions d'aptitude professionnelle.
Si vous voulez vraiment développer une activité de conciergerie, c'est la voie sérieuse. Plusieurs organismes proposent des formations dédiées pour obtenir l'aptitude professionnelle.
Solution 2 : Rejoindre une structure qui a la carte G
Vous travaillez comme salarié, mandataire ou agent d'une conciergerie déjà établie. C'est la carte de l'employeur qui vous couvre.
Avantages : démarrage immédiat, pas d'investissement initial.
Inconvénients : vous ne développez pas votre propre marque, vos revenus sont partagés.
Solution 3 : Devenir copropriétaire des biens que vous gérez
Si vous avez un lien fort avec un propriétaire (famille, projet d'investissement commun), envisager une acquisition partielle peut être pertinent. Par exemple : votre mère vous donne une fraction de son appartement, et vous devenez copropriétaire. Vous gérez alors votre propre bien (au prorata) et la loi Hoguet ne s'applique plus.
C'est une vraie décision patrimoniale, à structurer avec un notaire, mais c'est élégant et durable.
Solution 4 : Limiter votre activité aux prestations matérielles
Si vous voulez rester en marge de Hoguet, vous pouvez recentrer votre activité sur les prestations purement matérielles : ménage, accueil, remise des clés, blanchisserie. Vous laissez la gestion de la réservation et de la relation locataire au propriétaire lui-même.
Concrètement, vous travaillez comme prestataire d'entretien pour le propriétaire, pas comme gestionnaire de son bien.
Avantages : pas de carte G nécessaire, statut auto-entrepreneur possible.
Inconvénients : vous gagnez moins (les vraies marges sont sur la gestion, pas sur les prestations matérielles), et la frontière avec Hoguet doit rester nette.
Solution 5 : Faire du conseil ponctuel hors gestion
Vous pouvez aussi exercer comme consultant auprès des propriétaires : audit de leur annonce, formation sur les outils, recommandations tarifaires, conseil en stratégie. Vous intervenez en mode projet ponctuel, sans gestion habituelle.
C'est hors Hoguet (pas de gestion régulière), et ça peut compléter d'autres activités.
Et après ? Comment évaluer votre situation
Si vous lisez cet article et que vous vous demandez où vous en êtes, voici une mini-checklist pour évaluer rapidement votre situation :
Vous êtes probablement hors Hoguet si :
- Vous gérez uniquement votre propre bien (ou un bien dont vous êtes copropriétaire)
- Vous rendez service à un proche, gratuitement, ponctuellement
- Vous êtes salarié d'une structure avec carte G
- Vous limitez votre activité aux prestations matérielles, sans gestion de la relation contractuelle
Vous êtes probablement dans le champ Hoguet si :
- Vous gérez régulièrement (plusieurs fois par mois) des biens dont vous n'êtes pas propriétaire
- Vous percevez une rémunération (forfait, commission, pourcentage des loyers)
- Vous êtes l'interlocuteur des voyageurs sur les plateformes
- Vous gérez plusieurs propriétaires ou plusieurs biens
Si vous êtes dans le second cas et que vous n'avez pas la carte G, vous êtes en situation à régulariser.
En conclusion
Le statut de co-hôte Airbnb n'est pas une exception à la loi Hoguet. Si vous gérez régulièrement des biens immobiliers pour le compte d'autres, contre rémunération, vous devez avoir la carte G — peu importe que vous vous appeliez "co-hôte", "conciergerie", "gestionnaire", "ami serviable" ou autre.
La bonne nouvelle, c'est qu'il existe plusieurs voies légales pour exercer cette activité : obtenir la carte G, rejoindre une structure, devenir copropriétaire, limiter votre intervention aux prestations matérielles. Chacune a ses avantages et ses contraintes, mais aucune n'est insurmontable.
Notre conseil : ne laissez pas la situation traîner. Plus vous attendez, plus vous accumulez de risque rétroactif (la prescription civile est de 5 ans). Faites le point honnêtement, choisissez la voie qui correspond à votre projet, et structurez les choses proprement. C'est la seule manière de construire une activité durable.
Cet article est destiné à informer les hôtes et conciergeries sur le cadre légal applicable à la gestion locative en France. Il ne constitue pas un avis juridique et ne se substitue pas à une consultation avec un avocat ou un notaire pour votre situation personnelle. Le droit évolue régulièrement et certaines situations particulières peuvent justifier une analyse spécifique.